住宅ローンは借り換えるのがお得なのか？

何ですと？

今住んでる家の売買契約を完了した翌日に娘が生まれた。
家が完成したのはその数ヶ月後なので、我が家と我が娘は同い年だ。

てな訳で、今日は住宅ローンの借り換えについてのお話。


随分前から、銀行による「住宅ローン借り換え」商品の宣伝などを良く目にするようになった。

借り換えってのは、高金利時代に固定金利で始めちゃった人のためのもんでしょ？
ウチの場合、そもそも低金利時代に始めてるし、変動金利型だし、関係ねーや。

と思っていたんだが、ななななんと！
借り換えれば、通常の金利よりも変動金利型で1.4%、固定金利型で1.0%低い金利で借り換えできるってんだ。

なんですと？


ウチの場合、現状、変動金利型で年利 2.475% で、借り換えると 1.075% になる。

え？・・・ 何ですと？
意味分かんないんですけど。

借り換え商品って、銀行にとってそんなにおいしいのか？
新規や既存のローン利用者より金利優遇してまで？

同じ銀行では借り換えはできない。
別の銀行でってことになる。

つまり、「借り換えローン、お得ですよー！」って言ってる銀行からも、別の銀行に借り換えで顧客が流出してるってことになる。
引っこ抜かれて引っこ抜いて、行って来いでチャラを目指してるってことなのか？

だったら引っこ抜かれる前に金利下げちゃえばいいじゃんか。
それはしないの？　あ、そう。 何で？
銀行同士で行って来いでチャラ戦争を繰り広げてるってことか？
やっぱり今ひとつ綺麗に納得できない。


で、俺んとこにも、ローンを利用しているのとは別の、口座を持ってる銀行から借り換えについてのDMが来た。

変動金利型で1.4%、固定金利型で1.0% 金利優遇とある。
検討した方が良いのかねぇ？
と、カミさんが重要な情報を発見。
「給与振込口座であることって条件があるって書いてあるよ」
「なぬ！それじゃダメじゃん。つまんねーの」
で、あっさりゴミ箱行き。

後日、銀行からウチに電話が入ったそうだ。
DM見ていただけましたか？
あー見たけど給与振込云々で捨てちゃったよ
給与振込なんてどーでもいいからもう一回検討してくださいましDMまた送るし
あいよ、よろしく～

といったやり取りがなされ、またDMが送られて来た。
やっぱ不思議だ。
なんで銀行はそんなに借り換え獲得に躍起になってんだ？
どんな裏があるんだ？ そんなにおいしいのか？ 俺をハメようとしてるのか？


で、まぁとりあえず、

借り換えて得かどうかの目安として、
・残金が1千万円以上
・残りの返済期間が10年以上
・金利差が1%以上
この3つの条件すべてクリアなら借り換えを検討する価値があるってことらしい。

なにしろ金利差1%以上は金利優遇でクリア。
残金？ 全然クリア！
残りの返済期間、10年と5ヶ月だった。おぉ～、ギリギリじゃん！
最初の数年間、せっせと繰上返済したんで、期間が大分縮まってた。（30年ローンだったのに）

試算してみたところ、ま、現行の利率が向こう10年続くと仮定して、
借り換えに掛かる諸経費(30万ほど？）を差し引いても、トータルの支払いは111万円安くなる。

ありゃりゃ魅力的じゃねえか。

ゼロ金利政策も終わって、今後景気が上向けば、長期金利も上がり、連動して住宅ローンの利率も上がる。

とは言えそれでも、借り換えれば、借り換えない場合より1.4%低い金利で行ける訳だ。


ま、長期固定金利型から借り換えで変動金利型にした場合、やっぱ借り換えなきゃ良かったー！ってことになる可能性もあるってことだな。
例えば、
現状 4% → 借り換え：変動金利型2.475% - 1.4% = 1.075% → 金利上昇：6% - 1.4% = 4.6% → ゲボーン！

逆にウチの場合、これを機に、この先金利が上がると踏んで、長期固定金利型に乗り換える方が良いのかも・・・しれない。
どうなんだろ？　一発勝負だな。

う～～～ん、わかんねーぞ。
あ～～～、考えるの鬱陶しいぞ。

とりあえず銀行行って話聞いてみよっかな～と思う今日この頃であ～る。